부동산 : 전세끼고 매매할 때 호구 안 잡히는 방법

 

 

부동산 투자를 시작하기 전에 알아야 할 모든 것을 이해하는 것은 어려울 수 있습니다. 특히 전세끼고 매매는 더욱 그렇습니다. 이 글에서는 전세끼고 매매의 개념을 간단히 설명하고, 체크해야 할 사항들과 초보자에게 추천하는 지역에 대해 자세히 다루겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

참고하기 좋은 글

 

 

목차

 

전세끼고 매매 란?

 

전세끼고 매매란, 매도인이 부동산을 판매할 때 기존의 전세입자가 있는 상태에서 매매하는 것을 말합니다. 이 경우, 전세금은 매매 가격에서 차감되며, 새로운 매수인은 전세입자와의 계약을 승계하게 됩니다.

 

대출을 받아 매입하는 대출형 전세끼고 매입하는 경우, 전세입주자가 대출 상환을 안하면, 전세입주자는 꼭 맞춰줘야 합니다.

 

전세와 매매 : 주의사항과 전략

① 임차인이 있는 집 매수

• 전세 매매의 첫 번째 방법은 이미 임차인이 거주하고 있는 집을 매수하는 것입니다. 이 경우, 전세가 가격을 확인하고 필요에 따라 추가금을 지불해야 합니다.

② 전세가와 매매가의 비교

• 매수자는 전세가와 매매가를 비교하여, 전세가가 매매가보다 높을 경우 추가 수익을 기대할 수 있습니다. 반대로, 전세가가 매매가보다 낮다면, 차액을 보충하기 위해 추가금을 지불해야 합니다.

③ 현재 집주인이 거주 중인 집 매수

• 두 번째 방법은 현재 집주인이 거주 중인 집을 매수하고, 새로운 임차인을 찾는 것입니다. 이 경우, 임차인을 새로 맞추는 과정에서 발생할 수 있는 위험을 고려해야 합니다.

④ 임차인 갱신 의사 확인

• 임차인의 계약 만기일과 갱신 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 임차인이 계약을 갱신하지 않을 의사를 밝힌 경우, 새로운 임차인을 찾아야 하며, 이는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

 

계약금 지불 후 중도금 협상

 

 

 

매수자는 부동산 매수 시 첫 번째로 계약금 10%를 지불합니다. 이후, 한 달 정도 지난 후에 중도금을 지불하는 방법이 일반적입니다. 이 기간 동안 매수자는 임대인과 잔금 기간을 협의할 수 있으며, 필요한 경우 중도금을 받을 수도 있습니다.

1. 잔금 기간 설정

이미 살고 있는 집이 있는 경우, 매수자는 잔금 기간을 최대한 길게 설정하여 임대인과 합의해야 합니다. 이는 매수자가 새로운 집으로 이사할 준비를 할 수 있는 충분한 시간을 확보하기 위함입니다.

2. 전세 입자 확보

전세 입자를 얻기 어려운 시기에는 매도자와 협의하여 전세를 받을 수 있도록 해야 합니다. 이는 매수자가 재정적 부담을 줄이고, 전세 입자가 구해질 때까지 기다릴 수 있는 여유를 갖게 합니다.

3. 잔금 납부일 조정

전세 입자가 구해진다면, 매수자는 잔금 납부일자를 앞당길 수 있습니다. 이는 잔금일과 전세입자의 이사 날짜를 협의하여 조정할 수 있으며, 이 과정에서 임대인과의 긴밀한 협의가 필요합니다.

 

 

전세 맞출 때의 핵심 전략과 Tip

 

부동산 전세를 맞출 때는 몇 가지 중요한 전략과 팁이 있습니다. 이를 통해 안정적인 투자와 수익성을 높일 수 있습니다.

 

매도자와 매수자와의 협력

• 매도자는 집을 잘 보여주기 위해 노력해야 하며, 매수자는 중개인과 협력하여 특약사항을 명확히 해야 합니다.

집을 잘 보여주는 방법

• 집 상태 점검: 집의 상태를 꼼꼼히 점검하고, 필요한 수리나 개선을 해야 합니다.
• 스타일링: 집을 깔끔하고 매력적으로 스타일링하여 매수자의 관심을 끌어야 합니다.

중개인의 역할

• 협조 요청: 중개인에게 협조를 요청하여, 매수자와의 원활한 소통을 도모해야 합니다.
• 특약사항 기재: 계약서에 특약사항을 명확히 기재하여, 추후 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다.

전세 가격 설정

• 전세 가격을 설정할 때는 시장 가격을 고려하여 최적의 금액을 결정해야 합니다.

가격 설정 전략

• 시장 조사: 시장 가격을 조사하여, 가장 높은 금액 중에서 선택합니다.
• 가격 책정: 매물 가격을 시장 가격보다 약간 높게 책정하여, 협상 여지를 남겨두어야 합니다.

아파트와 빌라의 전세 가격 차이

• 아파트와 빌라는 전세 가격 설정 기준이 다를 수 있으므로, 각각의 특성을 잘 이해하고 가격을 결정해야 합니다.

부동산 플랫폼 활용

• 네이버 부동산: 네이버 부동산을 활용하여, 시장 가격과 비교하고 가장 낮은 전세 금액을 찾습니다.
• 호갱노노: 아파트 실거래가와 시세를 지도에서 한눈에 볼 수 있으며, 시세 변동 추이를 그래프로 쉽게 파악가능합니다.
• 가치 비교: 현재 내 물건의 가치와 시장 가치를 비교하여, 투자 결정을 내립니다.

 

전세를 맞출 때는 이러한 전략과 팁을 활용하여, 효과적인 부동산 거래를 진행할 수 있습니다. 신중한 계획과 시장 분석을 통해, 안정적인 투자와 좋은 수익을 얻을 수 있을 것입니다.

집 매입 시 유용한 협상 전략과 Tip

부동산 매입은 신중한 접근과 전략이 필요한 과정입니다. 여기서는 집을 매입할 때 사용할 수 있는 몇 가지 힌트를 제공하겠습니다.

첫인상과 대화 관리

• 집을 보러 갈 때, 집주인과의 첫인상이 중요합니다. 인사를 하면서도 대화를 지나치게 확장하지 않는 것이 좋습니다.

집주인과의 대화

• 인사: 적절한 인사로 긍정적인 첫인상을 남깁니다.
• 대화 조절: 필요한 정보를 얻기 위해 대화를 유도하지만, 지나치게 많은 말을 하지 않도록 주의합니다.

판매자의 동기 파악

• 판매자가 집을 팔아야 하는 이유를 주의 깊게 듣고, 가격 협상에 유리한 힌트를 찾아냅니다.

가격 협상의 기회

• 양도세 비과세: 판매자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 정해진 시간 내에 매매를 완료해야 하는 경우, 이를 협상 카드로 사용할 수 있습니다.
• 급매물: 판매자나 구매자가 급하게 움직이는 경우, 이를 이용하여 가격을 깎을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

집을 매입할 때는 이러한 전략과 팁을 활용하여, 보다 유리한 조건에서 거래를 진행할 수 있습니다. 판매자의 동기와 상황을 잘 파악하고, 협상에 적극적으로 임하는 것이 중요합니다.

 

 

아파트 전세가 확인 시 고려사항

 

• 해당 아파트의 전세가뿐만 아니라 주변 아파트 전세가도 비교 - 시장 가격을 이해하고 현명한 결정을 내리기 위함입니다.
• 구축 아파트와 신축 아파트의 전세가 차이 확인 - 전세가 차이가 크지 않다면 신축 아파트로의 이동 가능성이 높아집니다.
• 소도시의 경우, 주변 아파트의 입주장 유무 확인 - 투자자들이 입주할 수 있는지 여부를 파악하기 위함입니다.
• 시장의 급한 사람들이 전세가를 낮추는 경향이 있는지 관찰 - 이러한 경향은 전체 전세가에 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 분석함으로써, 아파트 전세를 결정할 때 보다 정확한 정보에 기반한 선택을 할 수 있습니다.

 

 

부동산 정보 확인 방법

 

1. 직접 부동산 방문 - 입주량을 확인하는 가장 확실한 방법입니다.
2. 전세보증보험 가입 현황 체크 - 전세입자들은 공시지가의 **126%**까지만 보험에 가입할 수 있습니다.
3. 네이버 부동산을 통한 정보 확인 - 아파트와 빌라의 전세가를 따로 확인할 수 있습니다.
4. 빌라와 주변 아파트의 전세가 비교 - 구조가 비슷한 빌라와 아파트의 전세가를 비교해야 합니다.
5. 시장 가격과의 비교 - 생각하는 전세가와 시장 가격을 비교하여, 가격이 더 낮아질 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 방법들을 통해 부동산 정보를 체계적으로 확인하고, 전세 결정에 있어 보다 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.

 

 

부동산 투자 시 확인해야 할 사항들

 

1. 투자 지역 선정 - 대부분의 투자자들은 자신이 살고 있는 지역을 선호합니다.
2. 미분양 아파트 및 주택 공급량 확인 - 시장의 수요와 공급 상황을 파악하기 위함입니다.
3. 부동산 지표 확인 - KB 부동산에서 제공하는 매달 발표되는 부동산 지표를 통해 지역별 부동산 시장의 하락과 상승 추세를 파악합니다.
4. 상승하는 지역의 특성 파악 - 상승하는 지역은 투자자들에게 인기가 많으며, 해당 지역의 상승 추세가 다른 지역에도 영향을 줄 수 있습니다.
5. ‘부동산 지인’ 사이트의 미분양 정보 확인 - 전세 기회를 잡기 위해 미분양 감소 추세와 입주 물량을 확인합니다.

 

부동산 투자 시 체크해야 할 지표들

 

• 미분양 아파트: 미분양 아파트의 수는 시장의 수요와 공급 상황을 반영합니다.
• 입주물량: 매년 필요한 입주물량과 실제 공급되는 물량을 비교하여 시장의 포화도를 파악합니다.
• 호재: 지역 발전에 영향을 줄 수 있는 호재들을 체크합니다.
• 지역별 가구 공급: 예를 들어, 서울은 매년 48,000 가구가 공급되어야 하며, 현재 수요에 비해 공급이 부족한 상황입니다.
• 부동산 가격 격차: 서울과 다른 지역의 부동산 가격 격차를 관찰합니다.
• 지역별 가격 상승 추세: 부산의 해운대구나 대구의 수성구와 같은 지역의 가격 상승 추세를 분석합니다.
• 저평가된 아파트: 시장 가치에 비해 저평가된 아파트를 찾습니다.
• 해외투자: 해외 부동산 시장의 투자 기회를 탐색합니다.
• 재건축 구역: 재건축이 예정되어 있는 구역의 투자 가치를 평가합니다.

이러한 지표들을 종합적으로 분석하여 부동산 투자 결정에 활용하시길 바랍니다.

 

주택 투자 시 주의사항 및 안전한 전략

• 잠금기간 설정: 전세로 매매 거래할 때는 잠금기간을 설정하여, 투자 기간 동안 가격 변동으로부터 보호합니다.
• 집 내부 확인: 집 내부 상태를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 협조를 요청합니다.
• 전세가와 매매가의 갭: 전세로 아파트를 맞출 때는 전세가 중에서 가장 낮은 가격을, 매수할 때는 매매가 중에서 가장 높은 가격을 고려하여 갭 투자를 합니다.
• 상대방의 이야기 경청: 투자에 있어 상대방의 의견을 충분히 듣고, 정보를 수집하는 것이 중요합니다.
• 미분양과 입주물량 확인: 투자할 지역의 미분양 상황과 입주물량을 확인하여 시장의 수요와 공급을 파악합니다.

 

 

이러한 전략들을 통해 주택 투자 시 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 안전하게 투자할 수 있도록 준비하세요. 성공적인 투자를 기원합니다!